Indivision, SCI : quelle structure juridique choisir pour acheter un bien immobilier à plusieurs ?

Entre amis, en famille ou en couple, acheter un bien immobilier à plusieurs offre de nombreux avantages. Outre le partage de la propriété, vous mutualisez votre capacité d’emprunt et convoitez des biens dont la valeur d’achat est plus élevée. Mais investir à plusieurs comporte des risques et une organisation spécifique est nécessaire pour s’en prémunir. Indivision ou SCI ? Comment se protéger lors d’un achat à plusieurs ? On vous explique.

Un achat immobilier à deux ou à plusieurs s’organise le plus souvent selon deux statuts juridiques distincts :

1. L’indivision
2. La SCI (Société Civile Immobilière)

Il n’y a pas de cadre plus ou moins avantageux, tout dépend de votre projet. On distingue 3 périodes durant lesquelles acheter en indivision diffère d’un achat en SCI :

• Au moment de la création ;
• Durant les décisions de gestion du bien ;
• Lors de la transmission ou cession du bien.

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1) Le fonctionnement d’une indivision

L'indivision est le statut juridique par défaut dans le cadre d’une acquisition immobilière impliquant au moins deux personnes. Dans ce cadre, tous les indivisaires participent financièrement à hauteur de leur part dans l’indivision. Ils peuvent injecter des participations différentes et opter pour des solutions de financements distinctes.

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2) Les formalités de mise en place d’une indivision

Acheter un bien en indivision est la forme d’investissement la moins contraignante et la moins coûteuse. En effet, si vous achetez à plusieurs et en dehors du mariage ou d’une SCI, l’indivision est constituée automatiquement. Seule la convention d’indivision (non obligatoire) nécessite une intervention spécifique du notaire.

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3) La gestion du bien immobilier au sein d’une indivision

Au niveau des charges, chaque indivisaire participe à hauteur de sa quote-part. C’est le cas par exemple en ce qui concerne la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Ainsi, lorsqu’il s’agit de plusieurs personnes ou un couple n’appartenant pas au même foyer fiscal (couple non marié ou non Pacsé), plusieurs avis de paiement seront envoyés. Au sein d’une indivision, les décisions qui concernent les actes administratifs ou l’entretien du bien sont prises à la majorité (au ⅔). Les décisions importantes seront prises à l’unanimité, ce sera le cas pour la vente ou la mise en hypothèque du bien.

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4) La cession de parts au sein d'une indivision

Si l’un des indivisaires souhaite céder ses parts, il peut le faire à tout moment, quel que soit l’acquéreur. Les autres indivisaires ne seront pas en mesure de s’y opposer mais pourront faire valoir leur droit de préemption (achat de la quote-part en priorité). Pour anticiper une telle situation, la convention d’indivision permet d’éviter certains conflits. On vous en parle juste après.

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5) Acheter en indivision et se protéger : qu’est-ce que la convention d’indivision ?

Dans certains cas, il apparaît nécessaire de mettre en place une convention d’indivision. Établie par un notaire, elle permet d’organiser la gestion du bien entre les indivisaires pendant une durée maximum de 5 ans.

Une convention d’indivision peut prévoir par exemple :

• La nomination d’un gérant ;
• La répartition du bien entre les indivisaires en cas de décès (clause de faculté d’indivision) ;
• La répartition des charges relatives au bien indivis ;
• Les modalités de jouissance entre les indivisaires.

6) Le prêt immobilier d’un achat en indivision

Lorsque vous achetez un bien à plusieurs en indivision, vous serez propriétaire à hauteur de votre participation dans l’opération immobilière.

Chaque indivisaire finance sa part via :

• son apport personnel (épargne)
• et/ou la souscription d’un prêt immobilier.

Le financement via l’emprunt en indivision peut se faire collectivement (un seul prêt immobilier pour tous) ou individuellement. Si les indivisaires empruntent en commun, leur capacité d’emprunt est mutualisée mais ils sont soumis au principe de solidarité.

1) Le fonctionnement d’une acquisition immobilière à plusieurs en SCI

Lors d'un achat immobilier à plusieurs, la SCI reste la solution la plus protectrice. Dans ce cas, ce ne sont pas les associés en tant que personnes physiques qui deviennent propriétaires, mais la SCI en elle-même. La propriété du bien est divisée en nombre de parts qui elles-mêmes sont réparties entre les différents associés. C’est la participation de chacun au capital social qui détermine la répartition des parts.

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2) Les formalités de création d'une SCI

Les démarches suivantes sont obligatoires pour créer une SCI :

• La rédaction des statuts, ils permettent d’organiser la gestion du ou des biens immobiliers achetés à plusieurs
• La constitution du capital social (donc l'ouverture d'un compte bancaire dédié à la SCI)
• La publication d’un avis de constitution
• La demande d’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal compétent

En complément, un pacte d’associés peut également être mis en place et préciser des clauses absentes dans les statuts (par exemple une clause d’accord unanime ou concernant l’organisation de cession de parts).

💡 Bon à savoir : Contrairement à la constitution d’une indivision qui est gratuite, la création d’une SCI a un coût. Vous devrez compter entre 500 € et 2500€ si vous vous faites accompagner par un professionnel juridique de l’immobilier et pas plus de 300€ pour une démarche autonome.

3) La gestion du bien au sein d’une SCI

Au moment de la création d’une SCI, les associés nomment un gérant. Celui-ci occupe une fonction capitale puisqu’il assure le bon fonctionnement de la société et la gestion optimale du ou des biens immobiliers. Aussi, le gérant de la SCI représente la société aux yeux des tiers (établissements financiers ou autres interlocuteurs contractants). Le gérant n’est pas forcément un associé, il peut s'agir d'un tiers.

En règle générale, le gérant peut engager la SCI en signant tout acte de gestion. Néanmoins, les statuts peuvent restreindre les pouvoirs du gérant et instaurer d’autres dispositions (vote à la majorité, à l’unanimité au deux tiers…).

En complément des statuts, un pacte d’associés peut être mis en place et préciser des clauses manquantes (par exemple une clause d’accord unanime ou concernant l’organisation de cession de parts).

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4) La cession ou transmission de parts au sein d’une SCI

Le plus souvent, lorsqu’un associé souhaite céder une partie ou la totalité de ses parts de SCI, les autres associés doivent donner leur accord. Les conditions relatives à la cession de parts de SCI peuvent être organisées au moyen d’une clause d’agrément (au sein des statuts) ou d’un pacte d’associés.

Lors de la revente de parts, les autres associés peuvent bénéficier d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils ont accès en priorité à la part vendue.

En famille, la SCI permet de profiter des abattements légaux grâce à une transmission progressive des parts. L’objectif étant que l’héritier puisse obtenir un maximum de parts avant le décès de l’associé.

De plus, la SCI permet la donation de part avec réserve d’usufruit (c’est-à-dire uniquement sur la nue-propriété donc moins taxée qu’en pleine propriété). Cette opération donne la possibilité aux enfants ou au conjoint de recevoir l’usufruit automatiquement et sans fiscalité lors de la succession.

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5) Quelle forme de SCI choisir pour un achat immobilier à plusieurs ?

Il existe plusieurs formes de SCI qui dépendent de votre projet :

• La SCI de gestion particulièrement adaptée aux investissements locatifs ;
• La SCI familiale pour acheter un bien immobilier en famille ;
• La SCI d’attribution (SCIA) pour un achat immobilier de grande ampleur qui sera fractionné en lots ;
• La SCI de construction-vente qui vise à construire un logement pour le revendre ensuite.

1) Acheter un bien avec un ami : indivision ou SCI ?

Si vous achetez un bien immobilier avec un ami, ou à plusieurs colocataires, la protection de chacun ne doit pas être négligée. Un désaccord sur la gestion du bien peut survenir à tout moment. Alors si vous optez pour l’indivision, veillez à prévoir au minimum une convention d’indivision.

Autrement, investir dans le cadre d’une SCI vous permettra de dormir sur vos deux oreilles et d’anticiper tout désaccord avec votre associé ou ses héritiers.

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2) Acheter une maison en couple : l’indivision, plus simple que la SCI

La plupart du temps, les couples non mariés qui acquièrent un bien immobilier le font sous le régime de l’indivision. En effet, les formalités administratives sont moins contraignantes. D’autant plus lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale. Néanmoins, tout dépend de la situation personnelle de chacun, et des souhaits en cas de décès (privilégier les enfants, le conjoint…) Au niveau de la transmission, la SCI peut s’avérer protectrice.

Toutefois, il existe aussi d’autres manières de protéger le conjoint en investissant sous le régime de l’indivision, comme la possibilité de mettre en place un testament par exemple.

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3) Acheter une maison à plusieurs couples : privilégiez la SCIA

Acheter une maison à plusieurs couples permet de mettre en commun les capacités financières de chacun afin d’acquérir un bien plus prestigieux.

Il s’agit d’une solution de plus en plus convoitée, notamment pour l’achat d’une résidence secondaire. Dans ce contexte, la SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution) est souvent l’option la plus adaptée. Comme dans une SCI classique, les statuts ainsi qu’un pacte d’associés permettent d’optimiser la gestion du bien entre les couples.

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• Privilégiez l’indivision pour un achat court terme (susceptible d’être revendu dans un délai de moins de 5 ans) ;
• Optez pour la SCI pour un achat long terme en famille ou entre amis ;
• Investissez en indivision en prévoyant une convention d’indivision si vous êtes un couple non marié ;
• La SCIA est souvent la solution la plus avantageuse pour les investissements immobiliers de grande ampleur (nombre important d’associés par exemple).