Que se passe-t-il si un copropriétaire détériore le bien ou arrête de payer ses charges ?

Lorsque vous achetez une part de résidence secondaire partagée avec Prello, les statuts et le pacte d’associés viennent encadrer les relations entre les coacquéreurs, et donc les potentiels conflits. Ainsi, si un associé endommage le bien (volontairement ou involontairement), ou ne paye plus ses charges mensuelles, tout est prévu par Prello pour que ces événements n’impactent pas financièrement les autres associés.

Il est possible qu’au cours d’un séjour, un coacquéreur endommage le bien (casse de vaisselle, bris d’un carreau, endommagement de la piscine…). Dans ce cas, , il devra immédiatement en notifier son gestionnaire de propriété Prello, quels que soient l’ampleur et le montant du dégât. En l’absence de notification, tout autre associé devra notifier Prello dès qu’il en aura pris connaissance.

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Si aucun coacquéreur ne déclare de dégât, Prello mène une enquête pour identifier le responsable et déterminer le montant et les conséquences du dégât en question. Dans ce cadre, Prello peut faire appel à un expert ou un huissier. Après enquête, s’il est impossible d’identifier l’associé responsable, les dégâts seront automatiquement couverts par les appels de charges dans la catégorie maintenance de la maison.

Les dégâts de petite ampleur (dont le montant est inférieur à 100€) seront automatiquement couverts par les appels de charges communs, dans la catégorie maintenance de la maison.

💡 Exemple : casse de vaisselle, perte de télécommande, trace de crayon sur un mur…

Pour en savoir plus sur les charges mensuelles, consultez cet article.

Les conséquences d’un dégât dont le montant est supérieur à 100€ diffèrent en fonction de si oui ou non le dégât est couvert par l’assurance habitation.

💡 Exemple : l’endommagement d’un liner de piscine, la casse d’une baie vitrée, un dégât des eaux...

Les dégâts couverts par l’assurance habitation

Lorsque vous achetez une part de résidence secondaire, Prello souscrit à une assurance habitation. Cette assurance couvre les coacquéreurs mais aussi les locataires.

Le coût de l’assurance est ensuite réparti entre les coacquéreurs, au prorata de leur nombre de parts, et appelé lors des appels de charges mensuels. L’assurance habitation couvre les sinistres tel que les incendies, dégâts des eaux, bris de glaces, détériorations immobilières, dommages électriques…

Si le dommage est couvert par l’assurance habitation, mais qu’une franchise est applicable, alors l’associé responsable sera redevable du paiement de cette franchise. Elle lui sera imputée dans les appels de charges mensuelles.

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Les dégâts non couverts par l’assurance habitation

Si le dommage n’est pas couvert par l’assurance habitation, l’associé responsable sera redevable de la totalité du montant des réparations, ainsi que des éventuels frais d’huissier. La réparation du dégât est gérée par Prello, et les frais seront automatiquement imputés dans l’appel de charges individualisé de l’associé concerné.

Dans l’hypothèse où les réparations des dégâts causés par un associé A rendraient le bien inutilisable pour un associé B ou pour une location, les nuits concernées seront prélevées sur le quota de l’associé A.

💡 Exemple : l’associé A, lors de son séjour de 3 jours du 1er au 4 décembre 2022, a malheureusement brisé la baie vitrée donnant sur le salon, rendant le bien inutilisable en plein hiver. L’associé B devait y séjourner 2 nuits du 5 au 7. Les 2 nuits devenues inutilisables pour l’associé B lui seront recréditées, et seront débitées du quota de l’associé A.

La structure juridique créée par Prello permet de protéger les intérêts de chacun des associés en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux. En effet, les associés ne sont responsables de leurs dettes qu’à hauteur de leurs apports. Ils ne sont donc pas responsables des éventuelles dettes des autres associés. De plus l’utilisation du dépôt de garantie, couplé au mécanisme dit de “sortie forcée” permet de ne pas répercuter le défaut de paiement d’un associé sur les autres.

💡 Bon à savoir : Prello est souvent et malheureusement comparé au Timeshare, un système de copropriété en voque dans les années 80. Dans ce modèle, et il était extrêmement compliqué voire impossible de revendre ses parts de résidence secondaire. Des associés ne pouvant plus payer leurs charges se sont ainsi retrouvés endettés pendant des dizaines d’années sans pouvoir sortir de la structure, mettant ainsi en péril le bien. Le modèle proposé par Prello permet d’éviter ces écueils et de protéger les copropriétaires. En tant qu’associé, vous pouvez vendre votre part de résidence secondaire quand vous le souhaitez en cas de difficulté financière, et un processus de sortie forcée permet d’expulser un associé mauvais payeur dans un délai maximum d’un an à compter de son défaut de paiement. Ce mécanisme protecteur est détaillé dans les statuts et le pacte d’associés, qui sont signés lors du processus d’achat.

L’utilisation du dépôt de garantie

Un dépôt de garantie doit être versé par tout associé coacquéreur lors du processus d’achat. Il correspondant à 12 mois d’appels de charges et d’appels de fonds. Le dépôt de garantie est une sécurité pour les associés. Dans le cas d’un retard ou d’une cessation de paiements d’un associé, il est utilisé pour couvrir les mensualités de l’associé défaillant, sans venir impacter les autres associés.

S’il est utilisé lors d’une situation qui se verra régularisée, le dépôt de garantie devra être reconstitué. Il est rendu aux associés sortants lors de la vente des titres de la SCI.

💡 Exemple : les charges mensuelles de votre résidence partagée sont de 300€/mois. Pendant le processus d’achat, Prello demande à chacun des associés de verser 300x12 mois = 3600€ de dépôt de garantie. Si un associé ne paye pas ses charges pendant 3 mois, les 900€ correspondant seront prélevés de ce dépôt de garantie, et les autres associés ne seront pas impactés.

Mécanisme dit “de sortie forcée”

Le mécanisme dit de “sortie forcée” permet, suite à une période de conciliation, de faire sortir un associé de la SCI d’attribution en cas de faute grave, répétée ou volontaire (comme le non-paiement des appels de charges ou de fond).

Imaginons que le défaut de paiement de la part d’un associé soit constaté au jour J :

• à J+10 : Prello lui envoie alors un premier rappel par courrier LRAR , lui demandant de régulariser la situation sous 10 jours.
• à J+20 : Si la situation n’est toujours pas régularisée, Prello envoie alors un deuxième rappel par LRAR prenant la forme d’une mise en demeure

S’ouvre alors une période de conciliation d’une durée d’un mois. Parce que Prello est conscient que des éléments conjoncturels peuvent venir perturber temporairement la capacité d’un associé à payer ses charges, la période de conciliation est renouvelable 2 fois pour une durée d’un mois (donc 3 mois maximum). En revanche, si l’associé refuse de payer pour une raison que Prello ne juge pas valable, la reconduction de la période de conciliation n’est pas garantie.

Passé le processus de conciliation, si l’associé mauvais payeur n’a toujours pas régulé sa situation, Prello va décôter, c’est-à-dire à diminuer progressivement la valeur de la ou les part(s) de l’associé mauvais payeur. Ce dernier est ainsi contraint à vendre ses parts à un prix inférieur à leur prix d’achat. Les parts ainsi décotées peuvent être rachetées à moindre coût par les autres associés, ou par des tiers via l’intermédiaire de Prello. Par ailleurs, l’associé ne pourra plus séjourner dans le bien pendant cette période.

💡 Bon à savoir : la première décote a lieu 4 mois maximum après le 1er défaut de paiement, et est de 15% de la valeur vénale de la part détenue pas l’associé défaillant. Puis s’en suivent plusieurs décotes mensuelles.

Lorsque le dépôt de garantie de l’associé défaillant a totalement été consommé pour combler son défaut de paiement (c’est-à-dire au bout de 1 an maximum), et si aucun associé ou tierce personne n’a souhaité racheter les parts, Prello s’engage contractuellement à les racheter. Ce mécanisme permet donc d’assurer un rachat de la part à un prix décoté et une sortie rapide de l’associé défaillant, sans impact pour les autres associés.

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