Besoin de liquidité, nouveau projet, héritage… Les raisons qui peuvent vous motiver à revendre un jour votre part de résidence secondaire sont nombreuses ! C’est pourquoi Prello a tout prévu pour que la revente de votre part soit simple, rapide et juste.
Quand pouvez-vous revendre votre part de résidence secondaire ?
Vous devez respecter un délai de détention minimum de 1 an avant de revendre votre part de résidence secondaire Prello, afin d’éviter toute forme de spéculation sur nos biens. À partir de 1 an de détention, vous revendez votre part quand vous le souhaitez.
Bon à savoir : Prello est malheureusement souvent comparé au Timesharing. Ce système en vogue dans les années 80 ne permettait pas de revendre ses parts simplement, ce qui lui a valu de nombreuses controverses. Avec Prello, tout est fait pour que vous puissiez vendre votre part quand vous le souhaitez, à un prix juste, dans des délais raisonnables, comme pour une vente immobilière classique.
À qui pouvez-vous revendre votre part de résidence secondaire ?
Pour rappel, lorsque vous achetez une part de résidence secondaire Prello, vous devenez associé d’une SCI d’attribution (avec d’autres associés co-acquéreurs), et êtes propriétaire de votre part de résidence secondaire au travers de cette SCI.
Priorité des associés de la SCI
Lorsque vous décidez de vendre votre part de résidence secondaire, les autres associés de la SCI ont un droit de préemption. Ce droit leur permet d’acquérir en priorité la part en vente s’ils désirent augmenter leur quote-part de détention du bien.
Revendre à des personnes extérieures à la SCI
Si aucun des associés ne souhaite acheter votre part, 2 solutions s’offrent à vous :
- Vous confiez un mandat de vente à Prello, qui recherchera un nouvel acquéreur à votre place moyennant une commission sur la valeur vénale de votre part.
- Vous vendez de façon autonome, c’est-à-dire que vous essayez vous-même de trouver un nouvel acquéreur. Prello ne prend aucune commission sur cette transaction.
Dans les 2 cas, Prello, au titre de son mandat de gérant de la SCI, dispose d’un droit d’agrément sur les nouveaux entrants de la SCI. L’objectif étant de s’assurer de la solvabilité et de la santé financière des futurs associés, afin d’éviter de faire entrer de potentiels mauvais payeurs.
Les autres associés n’ont pas de droit de regard sur le choix du nouvel associé, l’objectif étant de simplifier la procédure de cession. Dans tous les cas, chaque nouvel associé devra signer et respecter les statuts, le Pacte d’Associés et le règlement intérieur de la SCI.
Revendre à Prello
Si vous souhaitez revendre votre part rapidement, Prello a la possibilité de racheter votre part moyennant une décote basée sur différents critères (valeur vénale du bien, timing du rachat…).
Si vous n’avez pas réussi à revendre votre part dans un délai de 1 an, Prello s’engage à vous faire une offre de rachat moyennant une décote de 25% sur la valeur vénale de votre part, estimée par un expert indépendant. Nous gérons également toute la procédure de cession. Cet engagement de rachat est contractualisé dans le Pacte d’Associés, créé par nos avocats partenaires et signé par tous les associés de la SCI au cours du processus d’achat de votre part.
Quelle est la fiscalité applicable en cas de plus-value à la revente ?
Si la valeur vénale de votre résidence secondaire a augmenté entre le moment où vous avez acheté votre part et le moment ou vous souhaitez la revendre, alors la valeur de votre part de résidence secondaire a augmenté. Vous devez donc déclarer une plus-value latente. Dans le cadre de la cession de parts d’une SCI par une personne physique, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.
Calcul des éventuels abattements
Dans le cadre du régime des plus-values des particuliers, vous bénéficiez d’un abattement voir d’une exonération en fonction de la durée de détention de vos parts, selon le tableau suivant :
Calcul de l’impôt sur la plus-value
Les plus values réalisées (minorées des éventuels abattements) relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers à un taux de 19%. Des prélèvements sociaux s’appliqueront également à un taux de 17,2%.
💡 Bon à savoir : Si la plus-value excède 50 000€, une surtaxe supplémentaire allant de 2 à 6% s’appliquera. Si les revenus de la personne (incluant les plus-values immobilières) dépassent 250 000€ annuels, alors une taxe supplémentaire comprise entre 3% et 4% s’appliquera (taxe sur les hauts revenus).
Exemple : en 2022, vous investissez dans une part (1/8) de résidence secondaire via une SCI Prello. La valeur totale du bien immobilier est de 2.000.000 €, vous détenez donc une part d’une valeur de 250.000 € (2.000.000€ x 1/8). En 2032, 10 ans plus tard, votre résidence secondaire a pris de la valeur, si bien que vous réalisez une plus-value de 20.000€ sur votre part au moment de la revendre.
- Abattement au titre de l’impôt sur le revenu : vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention de 10 ans : 6% par an de la 6 à la 10 année de détention, soit 30% sur 5 ans. Votre abattement s’élève à 30% x 20 000 € = 6 000 €, vous payez de l’impôt sur (20 000 – 6 000) = 14 000€.
- Abattement au titre des prélèvements sociaux : vous bénéficiez d’un abattement de détention de 10 ans : 1,65% par an de la 6 à la 10 année de détention, soit 6,25% sur 5 ans. Votre abattement s’élève à 6,25% x 20 000 € = 1 250 €, vous payez des prélèvements sociaux sur (20 000 - 1 250) = 18. 750€.
- Calcul de l’impôt sur la plus-value de votre part :
- Impôt sur le revenu : 14.000 € x 19% = 2.660€.
- Prélèvements sociaux : 18.750€ x 17,2% = 3.225€.
Ainsi, pour une plus-value de 20.000€ sur votre part de résidence secondaire détenue depuis 10 ans, vous paierez au total un impôt sur la plus-value de 5.885€.
Quelles sont les formalités administratives et légales ?
Rédaction de l’acte de cession des parts de la SCI
La vente de vos parts sociales doit nécessairement être formalisée par écrit. Cet acte peut être un écrit sous seing privé (c'est-à-dire portant la signature de l’associé et éventuellement d’un avocat), ou être réalisé par un notaire pour les cessions entre époux associés et les cessions à l’étranger.
L’acte écrit doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- Noms du cédant, des cessionnaires et de l’ensemble des associés ;
- Nombre de parts cédées ;
- Prix d’une part ;
- Modalités de paiement ;
- Mention de l’agrément des associés.
L’acte doit ensuite être signifié à la SCI par un huissier, ou être inscrit sur le registre de la SCI si les statuts le permettent.
Modification des statuts de la SCI
Si vous cédez vos parts de SCI à une personne extérieure, il est nécessaire de modifier les statuts de la société. Cela n’est pas nécessaire si la cession se réalise entre associés.
Enregistrement et publication de l’acte de cession
La cession doit être rendue publique afin que les tiers en aient connaissance. L’acte de cession doit être enregistré auprès du Service des Impôts des Entreprises dans le mois suivant sa signature, ainsi qu’au greffe du Tribunal de commerce , moyennant le paiement d’un droit d’enregistrement de 5% du montant des parts sociales.
💡 Bon à savoir : il faut bien différencier la notion de “parts de résidence secondaire” et “parts sociales”. Le calcul de la valeur de vos parts sociales est basé uniquement sur le capital social. Voici un exemple :
Exemple : Vous avez acheté une 1/4 d’un bien Prello en 2012 dont la valeur vénale totale s’élevait à 1.400.000€, votre part valait donc 350.000€. 10 ans plus tard, en 2022, vous voulez revendre votre part. Le bien a fait une plus-value de 100.000€ et vaut désormais 1.500.000€. Le capital social vaut désormais 100.000€, vos parts sociales valent donc 100.000€ x 1/4 soit 25.000€. Les frais d’enregistrement inhérents ne s’appliqueront que sur la valeur de vos parts sociales, donc 25.000€ x 5%, et non sur la valeur vénale totale de votre part au moment de la revente qui est de 375.000€ (1.500.000x1/4).
Les informations présentes dans cet article ne constituent qu’un résumé synthétique et simplifié des règles applicables en matière de fiscalité. Il n’a pas vocation à décrire l’ensemble des conséquences fiscales applicables à l’acquisition, la détention et le transfert des parts de SCIA Prello. Les investisseurs sont invités à consulter leur conseil fiscal sur les conséquences fiscales de toute acquisition, détention ou cession des parts de SCI.
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